三、 不定项选择题
第 1 题 (四)某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万年，报酬率为8.5%。
()是指由于投资房地产可能获得的某些好处。
A.投资风险补偿率
B.管理负担补偿率
C.缺乏流动性补偿率
D.投资带来的优惠率
正确答案：D,
第 2 题
(四)某国有开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。
资金具有时间价值的主要原因是()。
A.通货膨胀
B.承担风险
C.税率变动
D.资产折旧
正确答案：A,B,
第 3 题
(三)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年.根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅.经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米.项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售.在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。
根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用()。
A.代理费用估算法
B.收入比例法
C.工作量法
D.竞争对比法
正确答案：C,
第 4 题
(四)某住宅小区共有2000个业主，其中1500个业主的住宅为小户型，总建筑面积为20万平方米且每户建筑面积相等;500个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等.小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。
物业管理投标程序包括：①准备投标文件;②项目评估与风险防范;③评标;④接受招标方的资格审查;⑤获取招标信息;⑥签约并执行合同;⑦收到中标通知书.这几个步骤的正确顺序是()。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→④→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
正确答案：B,
第 5 题
(三)某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。
在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是()。
A.计算方法和计算过程不同
B.计算方法对再投资利润率的假定不同
C.投资项目的投资规模不同
D.投资项目的类型不同
正确答案：B,C,
第 6 题
(一)李某购买一套住宅，总价143万元，工商银行为其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等额偿还.请回答下列问题：
李某的还款总额为()万元。
A.142
B.123.67
C.138.26
D.151.36
正确答案：A,
第 7 题
(三)某投资者花800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为150万元，权益资本为300万元，经营期内年平均利润为200万元，年平均税后净利润为158万元。
该项目的投资利润率为()。
A.19.83%
B.21.05%
C.23.75%
D.26.33%
正确答案：B,
第 8 题
实施拆迁时，可以采用()的补偿方式。
A.房屋产权调换
B.货币补偿
C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿
D.政府统一安排
正确答案：A,B,
第 9 题
(一)某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划.现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发.开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。
土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是()。
A.方案符合当地控制性详细规划要求
B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标
C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划
D.补充耕地面积至少与占用面积相等
正确答案：B,C,
第 10 题
(二)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权.该地块面积为20000㎡，规划容积率为0.5，绿地率不低于35%.预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%.产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/㎡，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/㎡，可销售比率为95%.
促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库.项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。
从背景资料判断，在一般情况下，该项目的价格走势将()。
A.上升
B.下降
C.无法预计
D.维持稳定
正确答案：A,
第 11 题
(三)(2010年)采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例.该可比实例的成交价格为5000元/㎡，成交日期为2010年8月1日.同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2%和5%.住宅所处楼层每高一层，价格高1%。
该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为()元/㎡。
A.4655.00
B.4750.00
C.4900.00
D.5000.00
正确答案：A,
第 12 题
(三)某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2500元/㎡，各项规费为300元/㎡.该项目营销方案部分内容如下：(1)前言.(2)市场分析.(3)销售目标和进度计划.(4)销售价格确定：以市场价格为主.(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分.(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/㎡的价格优惠。
若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为()元/㎡。
A.3977
B.4261
C.4620
D.4688
正确答案：D,
第 13 题
(一)自2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
下列属于财产税的是()。
A.房产税
B.个人所得税
C.耕地占用税
D.契税
正确答案：A,C,D,
第 14 题
(四)某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4000元/㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。
采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为()元。
A.4000
B.6080
C.6400
D.7600
正确答案：B,
第 15 题
(一)(2008年)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年.根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅.经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/㎡.项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售.在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销.
若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30%.银行提供7成按揭，10年内按月等额还本付息.月利率5‰.每月应向银行还款()元。
A.2638
B.2711
C.3497
D.4776
正确答案：C,
第 16 题
(一)某房地产开发企业获得1000万元贷款，年利率为10%，偿还期为5年.试就下列各种还款方式，分别计算5年的还款总额。
若每年年末等额偿还本金和利息，则5年共计还款总额为()万元。
A.1200
B.1300
C.1319
D.1400
正确答案：C,
第 17 题
(二)在房地产投资项目经济评价中，某房地产投资项目的总投资为10000万元，其中投资者投入的权益资本为5000元，经营期内平均利润总额为800万元，年平均税后利润为960万元。
该投资项目的资本金利润率为()。
A.32%
B.16%
C.8%
D.24%
正确答案：B,
第 18 题
(二)利泽花园住宅小区由瑞辰物业管理公司进行物业管理.在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元.但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得瑞辰物业公司产生亏损约10万元.请回答下列问题。
瑞辰物业公司的亏损应按()处理。
A.由瑞辰物业公司自行承担
B.由利泽花园住宅小区的业主共同承担
C.由瑞辰物业公司和利泽花园小区的业主委员会协商解决
D.由瑞辰物业公司承担，但是利泽花园住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿
正确答案：A,
第 19 题
(2010年)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权.该地块面积为20000㎡，规划容积率为0.5，绿地率不低于35%.预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%.
产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/㎡，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/㎡，可销售比率为95%.促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠与车库.
项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知.
该项目的楼面地价为()元/㎡。
A.1000
B.2000
C.4000
D.4211
正确答案：C,
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